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分別向融創、佳兆業出售項目 陽光100轉型陣痛期欲賣地還債45億元

2019-06-19 01:49  來源:證券日報 王曉悅

    ■本報記者 王曉悅

    陽光100兩份出售資產的方案于近日披露,并將于6月28日在股東大會上審議。公司擬向佳兆業旗下公司出讓清遠項目、向融創旗下公司出售重慶陽光壹佰房地產開發有限公司(下稱“重慶陽光壹佰”)70%的股權,共計回籠資金近60億元,并將其中45億元用于償債。

    這成為陽光100轉型路上的一個側寫。

    業內人士認為,公司轉型運營商、走輕資產路線具有積極意義,但這類業務盈利空間很小,資金回籠速度也弱于住宅開發業務,公司的負債壓力容易放大。陽光100在回復《證券日報》記者采訪中則否認公司存在資金困難,只表示上述項目屬于住宅開發土地,與公司轉型運營商戰略不符,此次交易有利于調整土地儲備結構。而對于后續是否會繼續出售其他項目,陽光100未做明確回復。

    甩賣資產為還債?

    公告顯示,陽光100擬將旗下卓星集團有限公司(下稱“卓星集團”)100%股權轉讓給佳兆業子公司凱擇有限公司,總作價46.61億元。

    值得注意的是,卓星集團持有清遠市龍塘區物業開發項目,該項目毗鄰大灣區,位于廣清新城核心區。財經評論員嚴躍進對此表示,從上述項目的區位優勢看,放棄開發是可惜的。這也側面說明公司投資壓力較大,企業需要通過項目轉讓加快資金回籠。

    這種對資金的需求還體現在另一筆交易上。

    陽光100擬將旗下重慶陽光壹佰的70%股權轉讓給融創西南房地產開發(集團)有限公司,交易作價13.34億元。目前,重慶陽光壹佰持有重慶市南岸區的兩個物業開發項目,股權轉讓后,陽光100仍持有重慶陽光壹佰20%的股權,可通過收取派息獲利。

    然而,這是一筆虧本的買賣。重慶陽光壹佰70%股權作價3.7億元,意味著該公司100%股權估值為5.29億元。但截至2019年2月28日,重慶陽光壹佰合并基準下的資產凈值就達5.16億元,在此次交易中,陽光100又豁免了4.98億元的股東貸款利息,最終賬面虧損額為4.85億元。

    “虧損轉讓,說明資金方面壓力很大,同時在當前金融環境收緊的時候,項目轉讓也受到一定的沖擊和波動。”嚴躍進表示。

    面對外界質疑,陽光100在回復《證券日報》記者采訪提綱時否認公司存在資金困難。截至2018年12月31日,公司現金及現金等價物為25.89億元,集團尚有未使用銀行授信額度約75.6億元,外加2019年上半年的銷售回款及項目合作,目前集團現金流足以支付公司運營、未來拓展及部分到期債務。

    不過,根據轉讓交易公告,公司轉讓清遠項目所獲46.61億元中,將有85%用于償還債務增加公司現金流。轉讓重慶陽光壹佰70%股權所獲的13.34億元中,也有6.16億元用于償還貸款,陽光100仍躲不過賣地償債的質疑。

    資金鏈兩頭受困

    資金鏈的緊張或與陽光100目前的轉型方向有關。

    早在2014年,陽光100在香港主板上市后,逐漸向運營商轉型,圍繞喜馬拉雅服務公寓、街區綜合體、阿爾勒復合型社區三大主力產品線發力。嚴躍進表示,轉型為運營商,可以理解為輕資產運營的概念,具有積極的意義。但社區經營等業務盈利空間很小,資金回籠速度會弱于住宅開發業務。

    財報顯示,2018年陽光100銷售額為120.96億元,僅完成全年銷售目標的69.14%。2019年,公司將銷售目標進一步下調至150億元,但截至2019年5月31日,公司僅實現銷售目標30.48億元,前5個月僅完成20%的銷售目標。

    對此,陽光100對記者表示,第一季度是房地產傳統淡季,房企在年初數月實際銷售業績在全年業績中的占比不會太高,目前公司正穩步推進全國各項目的銷售,為完成全年銷售目標而努力。

    銷售額難有提升,陽光100的舊債回收也遇阻。2018年年報中,公司對應收賬款及其他應收款計提壞賬9.58億元。今年2月,陽光100又將深圳市新城燦有限公司告上法庭,要求公司償還1.2億元本金及相應利息。

    前端收不回錢,陽光100后端的負債壓力增大。2018年公司凈負債率高達261.6%,負債總額高達518.44億元,公司融資成本也增長過半至5.51億元。

    這種壓力也影響了投資者對公司的信心,今年1月17日,陽光100曾暴跌八成至1元以下,一度成為“仙股”。截至6月18日,陽光100股價回升至1.51元/股,自年初下跌近60%。

    清暉智庫創始人宋清輝認為,陽光100轉型是為了在房地產下半場激烈的競爭中“活下去”,但目前而言陽光100轉型運營商尚處于起步階段,未來前景難以預料。

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